折合10＋万/平？南中轴大红门棚改补偿全解析！

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最近，有拆哥粉丝的房子位于在大红门一期棚改项目B区，咨询我选房的问题，于是拆哥团队本周专程去现场考察，今天给大家做专项解析。

南中轴作为重点建设项目，一直备受关注北京五环外房价多少钱一平米，怎么理解？

官宣的权威说法是——“南中轴立足未来首都功能发展布局，高水平推动南中轴地区规划实施，落实大红门地区街区控规和城市导则，打造「礼乐双轴」空间格局。”

我们查阅最新资料，南中轴的大红门地区将打造具有国际一流水平的文化博览区，形成交通便利、功能复合的配套服务区。

文化博览区，其实承载的是北京这座古城的历史延续、文化传承。

南中轴的对标区域无疑是北中轴（亚奥地区）。除大型体育场馆外，北中轴近年来新建筑主要是博物馆群、国际会展设施等。

看南城。南中轴（大红门地区）=博物馆群+大尺度文化绿地。

所以说，南、北两个中轴在使命、体量、规格相近，南中轴（大红门地区）会让北中轴的万千景象，复制、升级在南城。

当年申奥成功后，北中轴进行了上千亿的大规模投资建设，甚至带动了整个北城。

2021年是南中轴（大红门地区）建设加速的元年，南中轴的棚改集中启动也是必然事件。我们看到，大红门一期棚户区改造项目陆续启动，总共分为A、B、C、D四个片区。

四个片区率先启动的是B区，于2022年一季度启动入户，原址预计会开建一批国家级、首都级博物馆，这对于南中轴的提升具有里程碑式的意义。它的四至为东至苗圃东里南街、南至大红门东路、西至南苑路、北至南顶路，合计约600户住宅及附属用房、经营性用房，共分为五个标段。

粉丝朋友家所在的B区，包括平房和楼房，都能收获南中轴建设的红利。

B区的实施主体是大红门（北京）建设发展有限公司。我们可以看出，该公司的股权结构是北京金隅集团60%、丰台国资委旗下公司占到40%。

要知道，北京很多棚改项目都仅是区一级参与。而大红门项目则是市、区共同参与，投资管理结构其实意味着更强的合力与执行力。

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拆哥的经验分析是，重点工程给出的拆迁条件一般都要给实惠，便于最快的实现土地供应。

古人云千里马常有，伯乐不常有。关心拆迁的人群中流传一句话——

老破小常在，而重点工程不常有。

很多国有土地上的拆迁项目，其实原地安置配比都在1:1.3以下。四环沿线的棚改项目，更是用地紧张，很难做到原地或者就近安置。

大红门B区项目如果在奖励期内按时签约并交房，大致比例是，原先老房子面积乘以1.5倍的基础上，再加25平米为基准。咱们以55平米楼房计算，最多可以“兑换”110平米的安置房。

相当于是最高选房面积是2.0倍了，这在目前国有土地上拆迁项目中算是数一数二的水平。

拆哥粉丝提问，早选房还是晚选房好？

北京拆迁项目贯彻的是“一把尺子量到底”原则，其实早选房的话，能选到更好的楼位和户型，对于未来二手房变现更有好处。我去选房现场看了安置房销控表，选房的确是进度快。

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我们发现北京楼市的规律，同样是没有优质学区名额的情况下，次新房的流通性远超过“老破小”，而且这个“比较优势”有逐年扩大的趋势——电梯、户型、园林等因素，老破小即便改造，也与新社区无法类比。

就在昨天，有一位拆哥粉丝留言，他问道：

“1995年建造的老破小，十年后还能卖得出去吗？”

这其实反映了她内心的焦虑。

与南中轴毗邻洋桥和角门地区，无电梯“老破小”房价一直在5万出头。而同板块中高档次新房，房价已然8-9万的，几乎有双倍于老房的势头。

房价的分化一直在持续。

把无学区的老破小尽快加钱换成新房，改善居住，成为买房人的共识。而对于经济条件不允许的时候，“老破小”的拆迁则是“躺赢”。

“老破小”通过征拆翻身的幸运儿，比如清华大学旁边的八家嘉园，现在房价已经9万/平+。像中关村地区魏公村佳苑，目测单价要到14万/平米的水平，超过了同地段的次新二手房。

但要知道，能拆迁的“老破小”可谓少之又少。

大红门B区项目虽然不是原地回迁，但安置房距离四环路都非常靠近，属于“就近安置”，两者相距约2公里，都在南中轴路东侧，开车过去很快，与原地回迁其实没有太大差距。要知道，重点工程项目能就近安置的并不多。

看点在通久路（有人比喻为“4.2环”），之前久敬庄房价一直没有起来的原因是横向道路不通，房产的“昭示性”不强。通久路是南四环的重要辅助线北京五环外房价多少钱一平米，也贯通了南苑湿地公园。未来新安置房小区与久敬佳园、大红门锦苑在大尺度绿海的毗邻中比肩而立。

之前与两位有意向换房的粉丝交流过，他们从朝阳区过来，想买南中轴的二手房。他们看了一圈，结论是住在四环外的板块更好，这边被公园环绕，视野更开阔，所以选了久敬佳园。

此外，安置房东北侧有配套的小学，客观来说，不一定是特别重磅的利好，但南四环少有教育用地的新增供应，工程立项只要是新的，就有一定想象空间，给安置房更多加持。

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北京在售新房规律是，房屋自身品质对房价的影响，越来越高。

安置房也同理，讲究开发商的品质把控。久敬庄路南侧安置房的开发商是金隅集团的子公司，采用了严格的建筑工艺和品控，比如楼间距相对宽敞舒适，园林布局有轴线的仪式感等等。

安置房的交房时间预计在2024年底，其实交房等待时间与买商品房的期房差不多。

最关键的是，要知道房子以后值多少钱。

到2027年以后，考虑到北京五环内房价整体上行的趋势，5.3～5.5万/平米概率是很大的。

我们再保守一些，按照5万/平米测算，110平米安置房的市值就达到了550万元。原地老房子如果没有拆迁，不可能突破7万的单价。

这笔账就很好算了——假设被拆迁的楼房是55平米，550除以55，每平米的“补偿房产价值”，折合约10万/平米。

平房显得单价更高，折算下来，20平米被拆迁平房相当于收获了近400万的房产，折合将近20万/平米 。当然了，这和学区房有异曲同工之处，面积越小单价越高。

粉丝朋友们都关注安置房的可上市时间。大多数情况下，国有土地上安置房的产权属性是“二类经济适用房”，只有3%的交易成本，拿到房本就可以二手房交易了。

从投资角度来说，如果拿到南中轴全新的安置房，持有时间越长，配套设施越完善，房产的增值效果最好，5年内就卖的话，我们其实不建议。

总而言之，南中轴（首都商务新区）的建设在2022年真的提速了，不管是拆迁户还是周边的二手房业主，都应该庆幸在这一轮大潮中获益。我真心看好这片区域，大家呢？