万科星城备案名：万科星城

更新时间：2018-02-02

沙井新兴区域，马鞍山潜力区域

【地块信息】

万科星城原为沙井街道上星工业区城市更新单元，该项目早已列入《2014年深圳市城市更新单元计划第四批计划》，由深圳市沙井上星股份合作有限公司申请，以万科地产主导开发，计划拆除用地面积约16.6万㎡，拟更新方向为居住、商业功能。

万科地产，相信大家都比较熟知，一直以来作为房企前三甲，万科地产都是以拿地之后快销的模式运作，该地块也是一样，进展神速，在2014年公示规划之后打围，2016年旧改区域内的厂房就已拆迁完毕，于2016年7月11日年经市规划国土委批准开工建设。

一期、二期、学校等地块，已于2017年相应完成招标设计，而且项目标准层楼层全部采用装配式建筑，老牛预计2018年下半年，该项目就会入市。

【项目区位】

万科星城位于新桥街道上星工业园区（南至上星南路，西至富通路，北至企安路，东至河边），东侧为城市丽都花园、西侧紧邻棕榈堡和丽莎花都，南侧为名丽豪城、北侧则靠近沙井市民广场。

以项目来看，由上星路横穿整个小区，把项目分为两期，周边如丽莎花都、棕榈堡等成熟小区环绕，而从地铁11号线马鞍山站到项目之间，还留有大量民房和待拆迁的旧改。可以看出万科星城周边已具备一定的生活氛围，未来还能享受到一定旧改红利。

除万科星城外，周边如沙井海岸城已拆迁动工，锦盛财富大厦已封顶，博林君瑞也已经建到一半左右，预计3-5年内，区域建筑基本成型，未来或聚集较高人气万科星城房价多少，形成一个较强的宜居商圈。

其实据老牛观察，在传统沙井人眼中，一直以宝安大道上沙井站两侧的，沙井老街商圈和沙井万丰商圈为中心，但随着新街道的成立，靠近地铁11号线马鞍山站旁，在存有大量旧改资源的情况下，或许会有更大的发展空间。

【法定图则】

新桥法定图则，老牛一番寻查未果，但根据原有的沙井中心区南片区的法定图则可以看出，在覆盖原有沙井规划中，大部分是以市政配套、商业、住宅用地为主，其中位于西南和东南处，显示有一定比例工业用地（棕色地块)，其中大部分工业地块，已作为旧改开发，未来主要变更为商业和住宅用地，如万科星城、沙井海岸城等。

不过对于区域内部分旧改项目，进展较为缓慢，需要进一步推动，提升整个街道的面貌。

【交通环境】

【地铁】

距离地铁11号线马鞍山站直线距离1.4公里（百度地图测量，仅供参考），算是地铁11号线沿线物业，不能算真正的地铁盘。但11号线作为城市快线，在交通的便利性上毋庸置疑，从马鞍山站，只需要13个站点，就可以直达福田中心区。

而已经在建的地铁20号线，和地铁12号线，未来可以一定程度上缓解高峰期沙井去宝安老城区和南山科技园上班的压力。

【公交】

目前来看，项目周边有不少公交站台，但公交线路主要集中在中心路上，西北处沙井天虹商场线路较多，需步行300米左右，主要为环沙井街道内小巴和接驳机场东的西部公交，通达关内公交车则主要集中在宝安大道上，不过上星路横穿小区，未来社区成熟，或增设一定量的公交站点。

【自驾】

沿上星南路，上宝安大道，连接深南大道，直达南山、福田，不过一路上红绿灯较多。目前较为便利的出行线路，一般走沿中心路，沿107国道走新安片区，再进入深南大道，直达南山科技园、福田中心区等地。

项目周边的各类配套及旧改规划

【商业配套】

项目自身商业占比较大，但主要作为酒店、办公、商务公寓，以及社区底层商业，从目前获取的信息中，并未看到集中式商业。

在紧邻项目北侧，有农批市场、义务商贸城、行色城购物广场、天虹商场，社区出行居民购物相对便利，但整体商业氛围不够。

沙井比较获得认可的，是原有的沙井老街商圈和沙井万丰商圈，主要集中在宝安大道沙井站两侧，其中沙井新天虹、京基百纳，距离项目较远，而佳华商场、华润万家，则比较适合现在阶段万科星城附近居民，出行逛街购物。

在距离项目不远处，博林君瑞和沙井海岸城也在建设当中，其中沙井海岸城集中式商业，或引领马鞍山片区形成新的商圈面貌。

【教育配套】

项目自带18班幼儿园和规划一所36班九年一贯制公立学校

除自身配建学校外，目前学区内对应宝安中学（集团）第二外国语学校，距离项目不远还有万丰小学、华一实验学校、开元学校、深圳上南学校，沙井现阶段来说学区一般。

宝安中学（集团）第二外国语学校前身为上寮学校创建于1990年，于2011年扩建成为一所九年一贯制学校，学校东临107国道，西接沙井市民广场，地处沙井街道中心区，占地面积25918平方米，为九年一贯制学校，建设规模54个班，由2017年4月15日加盟成立。

【休闲、文化、自然资源配套】

沙井片区一直以来，工厂和小产权房相对密集，文化休闲其实相对匮乏，平常主要休闲有凤凰山、海上田园等自然资源。

距离项目较近的有沙井市民广场，仅一街之隔，周边有沙井图书馆、新桥文化艺术中心，基本能满足社区居民休闲、文化等需求，另外位于中心路西侧有万丰公园和大钟山公园，于2017年完成升级，内部设有小型足球场、绿道等。

【医疗配套】

近年来宝安一直致力于医疗配套建设，就沙井区域而言，沙井人民医院、万丰医院，都有相对不错的医疗服务，另外在项目周边还有上星社康医院、沙井医院第二门诊、深圳天伦医院等。

据悉，规土部门已在“沙井中心西地区”法定图则中规划了一块建设床位800张以上三级综合医院的地块，位于宝安大道与北环路交会处，看未来是否将沙井人民医院迁至该址扩建为三级医院。

【项目周边旧改情况】

沙井由于地处位置较为偏僻，长久以来开发企业介入较少，区域多以小产权项目为主。近年来随着轨道11号线的规划及开通，加上大空港的规划利好，开发商渐渐注意到了沙井这块潜力较大的区域，如万科、华侨城、星河、京基、海岸城、鸿荣源、卓越、恒大等知名开发企业通过城市更新项目纷纷入驻沙井片区，预计将会为片区带来众多品质楼盘，改善周边居住环境，加快片区发展速度。

沙井片区由于历史原因，几无空地可供开发，近几年的沙井商品房项目，如华侨城四海云亭、西荟城、万科翡丽郡、星河荣御、中熙香莎公馆等楼盘，均来源与城市更新旧改。目前沙井有20余个旧改项目，共约百万平的旧改拆除用地，主要集中在新沙路和南环路附近，是未来沙井新房供应的两大集中分布区域。

项目所在的南环路片区，周边聚集大大小小约6、7个旧改项目，多规划以住宅用途为主，且与福永规划的华强城、鸿荣源两大旧改距离约1公里半径，未来周边商品房较为集中，相对规划配套较为完善、互为补益，居住环境得以整体提升及改善，预计区域新盘将受到较强的关注。

项目位于沙井中心路东侧，沿中心路一路向北，市政公园、书城、天虹、农批市场、华润万家等配套一路排开，是沙井目前最繁华的街道之一，也是沙井商品房最早发展起来的区域，周边聚集了“棕榈堡”和“丽莎花都”两个商品房小区，以及三个小产权高层住宅社区，相对周边居住环境较为成熟。

周边的几个旧改项目也多是考虑附近成熟的居住环境+地铁要素，选择集中扎堆，一是借势，二是依靠自身品牌及整体规划造势。如万科和沙井海岸城，两个都是品牌吸睛，加上学校、大型商业规划方面的强力造势，还未推出，已经聚焦了几乎沙井全部的热点。

目前万科星城一期已出地面，二期地基中，周边的几个旧改项目进展相对较快，沙井海岸城已拆迁完毕，博林君瑞已复工建设中，马安山锦盛工业园旧改已基本建成万科星城房价多少，黄埔金鱼场工业区旧改已基本拆迁完毕，德普电子物流配送中心片区已基本建成，其他旧改尚无具体进展。

其中沙井海岸城具体项目最近，因是规划百万平的超大综合体，对项目影响较大，简单介绍一下。

沙井海岸城属于11号线地铁口物业，距离最近马安山站只有300米左右，交通环境较为便利。但因刚刚拆迁完毕，预计最快也要19年推出，与项目的直接竞争不大。

根据更新计划规划，沙井海岸城项目地块的更新方向主要为居住、新兴产业功能，并配建有不少于30班小学和不少于48班的中学，以及其它公共配套。根据规划，项目自带14.4万平的商业配套，体量较大，有望打造成为沙井最受瞩目的商圈。